Банк экспертных заключений
Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.
Организация владеет земельным участком на праве аренды на 49 лет. На данном земельном участке располагаются 6 зданий. Два из них организация планирует передать в залог в обеспечение выполнения обязательств по договору займа. Возможно ли передать два здания в залог без залога прав аренды земельного участка ввиду того, что остальные 4 здания будут в залоге в силу закона, так как права аренды под этими зданиями заложены?
Ответ:
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. При этом стороны вправе в договоре об ипотеке (или в дополнительном соглашении к нему) указать на то, что в отношении права аренды земельного участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя, только если эти здания и сооружения сами являются предметом залога по настоящему Договору, таким образом исключив возникновение ипотеки на все остальные находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю.
Обоснование:
Согласно ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке) если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Таким образом, право аренды земельного участка подлежит обременению ипотекой в силу закона при ипотеке расположенных на нем зданий, и право аренды на земельный участок не являлось единственным предметом ипотеки и закладывается только одновременно с ипотекой зданий.
При этом, при заключении договора ипотеки действительная воля сторон направлена на оформление залога только в отношении указанных в договоре объектов (зданий). Поскольку земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке двух нежилых помещений, следовательно, положения п. 1 ст. 64 закона об ипотеке, в которой указано, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Из изложенного следует, что стороны вправе в договоре об ипотеке (или в дополнительном соглашении к нему) указать на то, что в отношении права аренды земельного участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя, только если эти здания и сооружения сами являются предметом залога по настоящему Договору, таким образом исключив возникновение ипотеки на все остальные находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю.
Аналогичный вывод содержится в Определении ВАС РФ от 24.10.2013 № ВАС-15060/13 по делу № А43-2541/2013.
Автор: Чистякова Ю.Н.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс
Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс
Задать вопрос
