Банк экспертных заключений

Ответ:

если в договоре дарения указана стоимость ниже рыночной либо стоимость объекта недвижимости не указана, то в этом случае возможно привлечь оценщика для определения стоимости квартиры, исходя из которой и будет исчислен НДФЛ.

Обоснование:

В соответствии с п.1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы физического лица учитываются все доходы, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

На основании ст. 572 ГК РФ по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Следовательно, получение по договору дарения объекта недвижимости является получением дохода в натуральной форме.

В тоже время ст. 41 НК РФ установлено, что доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

НК РФ не предусматривает порядок оценки стоимости такого имущества.
Контролирующие органы в своих письмах дают разъяснения о том, что при исчислении НДФЛ должна применяться рыночная стоимость объекта недвижимости (квартиры).

Так в Письме Минфина России от 08.05.2014 № 03-04-05/21903 сказано, что если стоимость квартиры, указанная в договоре дарения, соответствует рыночной цене этой квартиры, она может использоваться для целей определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

При этом инвентаризационная стоимость объекта по данным БТИ не применяется в связи с тем, что оценка инвентаризационной стоимости квартиры, производимая бюро технической инвентаризации, осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. При этом восстановительная стоимость определяется на основе затрат на воспроизводство объектов.

Таким образом, инвентаризационная стоимость не учитывает всех факторов, влияющих на рыночную стоимость квартиры, и, соответственно, не может достоверно характеризовать экономическую выводу, получаемую одаряемым физическим лицом.

Данная позиция отражена в Письме Минфина России от 01.12.2014 № 03-04-05/61350).
Во избежание споров с контролирующими органами по вопросу определения рыночной стоимости возможно привлечь специалиста, который осуществляет деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данным нормативным актом установлено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Стандарт оценки недвижимости установлен Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Обращаем Ваше внимание, что контролирующие органы в этом случае дают разъяснения, что в случае дарения недвижимого имущества (доли в квартире) величина полученной одаряемым физическим лицом экономической выгоды, учитываемой при исчислении налога на доходы физических лиц, определяется рыночной стоимостью полученного в дар имущества. При этом кадастровая оценка стоимости квартиры может отличаться от ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость квартиры может быть установлена физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», либо установлена в судебном порядке.(Письмо Минфина России от 23.06.2015 № 03-04-05/36275).

Из вышеуказанного можно сделать однозначный вывод о том, что если в договоре дарения указана стоимость ниже рыночной либо стоимость объекта недвижимости не указана, то в этом случае возможно привлечь оценщика для определения стоимости квартиры, исходя из которой и будет исчислен НДФЛ.

Автор: И.М.Буцкая
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс