Банк экспертных заключений

Ответ:

В случае несогласия с размером рыночной ставки арендной платы за объект нежилого помещения, который определяется арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор вправе за свой счет заказать проведение такой оценки.
Результаты индивидуальной оценки применяются при заключении договора аренды или путем составления дополнительного соглашения к договору, но при условии, что оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности.

Обоснование:

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Следует учитывать, что ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор путем составления дополнительного соглашения (п. 2 ст. 434 ГК РФ) или путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 - 443 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон начинают действовать в измененном виде с момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы. Стороны могут установить в договоре или дополнительном соглашении конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности, договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Такое соглашение является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия порождаемого договором аренды обременения, вследствие чего на него распространяется требование о государственной регистрации (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Также в п. 22 Постановления № 13 от 25.01.2013 Пленума ВАС РВ разъяснено: если при отсутствии государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, это будет расцениваться судами как злоупотребление арендодателем своим правом.

Если в проведенной оценке стоимости рыночной арендной ставки арендатором будет выявлено, что арендодателем завышена стоимость аренды такого имущества, арендатор может предложить заключить дополнительное соглашение к договору об изменении цены договора , либо обратиться в суд.

Суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Например, в определение ВАС РФ от 6 декабря 2013 г. № ВАС-13846/13. Также данная информация содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.11.2008 г. № 127 .

Автор: Чучкина И.В.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс