Банк экспертных заключений

Ответ:

У арендатора нет предусмотренных законом оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке.

Обоснование:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 отметил, что при продлении договора аренды недвижимого имущества на срок менее 1 года, при котором срок аренды в целом составил более 1 года, государственная регистрация договора не требуется.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в случаях, если имущество не передано арендатору или находится в состоянии, не пригодном для использования, а также по иным основаниям, предусмотренным в договоре аренды (ст. 620 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ. Обязанность доказывания существенного изменения обстоятельств лежит на лице, требующем изменения действующего договора.

Приведённая норма позволяет судам по своем усмотрению определять те или иные условия как существенные обстоятельства. В качестве таковых суды признают, в частности: необходимость проведения капитального ремонта во всем здании в целях приведения его в соответствие с действующими строительными, пожарными, техническими и иными нормами, а также для размещения других арендаторов в здании (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.11.2014 по делу № А56-51615/2013); существенное удорожание предмета аренды до его передачи лизингополучателю по договору лизинга (Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2013 по делу № А40-71963/12-126-706).

При этом не признаются существенными изменением обстоятельств ухудшение финансового положения сторон и убыточность бизнеса (Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 по делу № А40-57293/13-85-561), реорганизация одной из сторон договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу № А42-3180/2010), изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) поскольку стороны договора как субъекты предпринимательской деятельности самостоятельно несут риски (ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В описанной ситуации стороны по обоюдному согласию подписали договор аренды, и впоследствии - дополнительное соглашение к нему, в котором совершенно определённо оговорены условия об автоматическом продлении договора до 2020 года. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

Действующее законодательство предусматривает несколько возможностей признания договора недействительным. В случае, если арендатор при заключении договора был введён в заблуждение недостоверными заверениями об обстоятельствах, имеющих значение для отношений сторон, он может отказаться от договора и требовать признания договора недействительным согласно положениям ст. 431.2 ГК РФ. Кроме того, сделка, совершённая под влиянием заблуждения или обмана может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. ст. 178, 179 ГК РФ). При этом следует помнить, что обязанность по доказыванию перечисленных обстоятельств лежит на заявителе (в данном случае – на арендаторе).

Из изложенного очевидно, что в описанной ситуации у арендатора нет предусмотренных законом оснований для обращения в суд с иском о понуждении к изменению (расторжению) договора аренды, и изменить условие о сроке договора стороны могут только по обоюдному согласию.

Автор: Юхаранова М.Г.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс