Банк экспертных заключений

Ответ:

при реализации недвижимого имущества, приобретенного по договору мены необходимо произвести уплату НДФЛ. Налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1000000 рублей либо в размере расходов, которая определяется по данным отчета оценщика.

Обоснование:

На основании ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Согласно пункту 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом, в частности, на основании договора мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Кроме этого на основании ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, при передаче ветхого жилого помещения физическое лицо получает другой объект по договору мены, что приравнивается к приобретению жилого помещения по договору купли-продажи. В данной ситуации право на данный объект возникло с момента государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав.

При реализации объекта недвижимости у физического лица возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ.

Ст. 217 НК РФ установлен перечень доходов, которые не подлежат налогообложению. К таким относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе в зависимости от минимального срока владения.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Данный период установлен с 01.01.2016 года Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

С учетом того, что квартира была приобретена по договору мены и реализована в 2016 году, то в этом случае возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в бюджет РФ.

Контролирующие органы подтверждают данную позицию в Письмах Минфина России:

1. от 10.11.2015 № 03-04-05/64521
2. от 21.03.2016 № 03-04-05/15474.

Необходимо отметить, что налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере 1000000 рублей. В соответствии со ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Минфин России по данному вопросу дает разъяснения, что при продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в качестве расходов может быть учтена рыночная стоимость обмениваемой налогоплательщиком квартиры на дату совершения мены, установленная физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Письмо Минфина России от 27.11.2014 № 03-04-05/60438). Суды также поддерживают позицию о том, что налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере расходов при приобретении жилого помещения по договору мены.

Так в Апелляционном определении Смоленского областного суда от 17.02.2015 по делу № 33-632/2015 сказано, что для подтверждения права на имущественный налоговый вычет и определения размера произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры по договору мены можно предоставить в налоговый орган отчет независимого оценщика.

Стоит учитывать при исчислении НДФЛ в данной ситуации, что при получении дохода от продажи квартиры в денежной форме налог уплачивается с разницы между рыночной стоимостью приобретенного по договору мены имущества и полученным доходом при продаже данного имущества.

Анализируя вышесказанное можно сделать однозначный вывод о том, что при реализации недвижимого имущества, приобретенного по договору мены необходимо произвести уплату НДФЛ. Налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1000000 рублей либо в размере расходов, которые определяются по данным отчета оценщика.

Автор: И.М.Буцкая
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс