Банк экспертных заключений

Ответ:

Отказ Росреестра в регистрации договора аренды правомерен, т.к. срок аренды сторонами надлежащим образом не определен. Суды при рассмотрении подобных дел отмечают, что срок договора в силу ст. 190 ГК РФ должен быть четко определен, он не может быть одновременно и краткосрочным и долгосрочным, при этом договор аренды с таким условием считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации

Обоснование:

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 2 ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, следовательно, краткосрочный договор аренды действует до момента государственной регистрации договора аренды и вступления его в силу его как долгосрочного договора аренды, что не противоречит действующему законодательству. Однако, как указали судьи в Постановлении ФАС Центрального округа от 21.08.2013 по делу № А54-7803/2012, срок договора в силу ст. 190 ГК РФ должен быть четко определен, он не может быть одновременно и краткосрочным и долгосрочным. Тем более срок договора аренды, который в зависимости от срока действия либо подлежит государственной регистрации, либо нет. При толковании вышеназванных условий договора суд пришел к выводу о том, что срок действия договора надлежащим образом не определен.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Согласно положениям п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из положений п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

Поскольку из положений договора аренды невозможно однозначно определить срок договора, такой договор следует признать заключенным на неопределенный срок. Следовательно, договор государственной регистрации не подлежал.

Следовательно, т.к. условиями договора аренды срок аренды договором не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации (Решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.03.2014 по делу № А54-7803/2012, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу № А65-15940/2009).

Автор: Есипёнок О.И.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс