Банк экспертных заключений

Ответ:

Несмотря на то, что земельный участок и дом продаются по общей стоимости, доходы от их продажи учитываются отдельно.

С продажи в 2020 году жилого дома и земельного участка физическое лицо не должно уплачивать НДФЛ.

Обоснование:

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения) , в частности, доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

При этом минимальный срок владения недвижимого имущества, приобретенного до 01.01.2016 года составляет три года, а именно, положения п. 6 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ Если иное не установлено ст. 217.1 НК РФ, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается следующее условие, а именно, в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

При этом в целях пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

В письме Минфина России от 03.03.2020 № 03-04-05/15558 указано, что в соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона № 210-ФЗ положения пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применяются с 1 января 2020 года. При соблюдении предусмотренных пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ условий в целях налогообложения минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года. При этом указанные положения применяются с 1 января 2020 года также в случаях, если продаваемые жилые помещения, находящиеся в собственности налогоплательщика, приобретены налогоплательщиком до 1 января 2020 года.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью (п.1 ст. 34; п. 1 ст. 36 СК РФ).

По мнению Минфина России, при продаже жилого дома и земельного участка, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик имеет право уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, по каждому объекту отдельно (Письмо Минфина России от 20.06.2018 № 03-04-05/42175).

При этом НК РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи (Письмо Минфина России от 21.03.2013 № 03-04-05/7-262).

Таким образом, минимальный срок владения недвижимого имущества для определения имущественного вычета при продаже единственного жилья составляет три года. При этом имущество, приобретенное супругами до брака, не является совместно нажитым имуществом.

При продаже земельного участка с домом по общей стоимости имущественный вычет предоставляется отдельно на каждый продаваемый объект.

Земельный участок приобретен в 2014 году и находился в собственности более трех лет, следовательно, в декларируемых доходах 2020 года он не учитывается.

Так как имущество, приобретенное до брака, не является совместной собственностью супругов, то жилой дом, построенный в 2016 году, является единственным жильем с минимальным сроком владения три года. Следовательно, в декларируемых доходах жилой дом также не учитывается.

Автор: Сидоркина С. Ю.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс