Банк экспертных заключений

Ответ:

При реализации квартиры, приобретенной по договору ренты и на которую оформлено право собственности в апреле 2013 года возникнет необходимость исчисления и уплаты НДФЛ в размере 13 % при реализации данного объекта (квартиры) в марте 2016 года. В этом случае будет возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей или в размере расходов на приобретение данной квартиры (выкупа ренты). 

Обоснование:

Ст. 584 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) установлено, что договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Стоит отметить, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30) (ст. 585 ГК РФ)

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В связи с тем, что в данной ситуации был произведен выкуп ренты, то в этом случае к данным правоотношениям применяются правила договора купли-продажи и право собственности на данную квартиру возникло с момента регистрации в едином государственном реестре, то есть с апреля 2013 года.  

С учетом того, что реализация имущества планируется в 2016 году, то стоит отметить, что с января 2016 года согласно Федеральному закону от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в Налоговый кодекс РФ будут внесены изменения, в соответствии с которыми минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения составляет 5 лет.

В соответствии со ст. 2 вышеуказанного закона минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Данные изменения касаются тех объектов недвижимости, право собственности на которые возникнет только после 01.01.2016 года. По данному вопросу даны разъяснения в Письме Минфина России от 24.08.2015 № 03-04-05/48661.

Так как право собственности на квартиру возникло в апреле 2013 году, то исчисление и уплата налога будет зависеть от даты реализации квартиры.

Если реализация будет осуществляться после апреля 2016 года, то в этом случае период нахождения квартиры в собственности будет составлять 3 года и более и, следовательно, на основании ст. 217 Налогового кодекса РФ доход от реализации не будет подлежать налогообложению НДФЛ.

В ином случае возникнет необходимость исчисления и уплаты налога в размере 13 % с суммы полученного дохода согласно ст. 210 и ст. 224 Налогового кодекса РФ.

Но в этом случае при исчислении налога возможно применить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей либо в размере расходов по приобретению этой квартиры. Данное право установлено пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Автор: И.М.Буцкая
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс