Банк экспертных заключений

Ответ:

При передаче права на аренду муниципального участка обязанности по уплате НДС у индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, не возникает. Сумма, полученная, по договору переуступки права аренды земельного участка, арендованного у муниципалитета, является доходом, облагаемым УСН.

Обоснование:

Арендная плата за пользование природными ресурсами освобождена от обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). В связи с этим аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности не облагается НДС (письмо Минфина России от 04.03.2016 г. № 03-07-07/12728).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по этому договору другому лицу, если иное не установлено законодательством и договором аренды (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса, ст.615 ГК РФ).

Передача права на заключение договора аренды другой организации признается передачей имущественных прав (п. 1 ст. 146 НК РФ, письмо Минфина РФ в письме от 22.02.2011 № 03-11-11/41). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды и осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга. Ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, с которым не требуется заключать новый договор аренды земельного участка.

На передачу имущественных прав по аренде земли освобождение НДС не распространяется (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом особенностей при определении налогооблагаемой базы по операциям передачи прав по договорам аренды земельных участков ст. 154 Кодекса не предусмотрено. В общем случае, при переуступке права на аренду муниципального (государственного) земельного участка у бывшего арендатора возникает обязанность исчислить НДС на дату передачи имущественных прав, исходя из рыночной стоимости уступленного права без учета НДС (п. 5 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ, Письмо ФНС РФ от 01.08.2011 № ЕД-4-3/12444@, Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463).  Налог рассчитывается по ставке 20 % (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ).

Вместе с тем, «упрощенцы», не признаются налогоплательщиком НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию РФ и НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Также, в силу п. 5 ст. 346.11 НК РФ индивидуальные предприниматели, при применении УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, по НДС в случаях, предусмотренных ст. 161 НК РФ.

Уплатить налог в бюджет и представить декларацию ИП, применяющий УСНО и не являющийся плательщиком НДС, обязан, если выставит счет-фактуру с выделенной суммой налога (п. 5 ст. 173, п. 5 ст. 174 НК РФ).

В иных случаях индивидуальные предприниматели-«упрощенцы» уплачивать НДС в бюджет не должны (Письмо Минфина РФ от 22.02.2011 № 03-11-11/41).

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ за исключением доходы, указанных в ст. 251 Кодекса.

В целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы ИП учитывает доход от уступки права требования аренды в качестве выручки от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). В составе расходов УСН величина уступленного требования не учитывается, поскольку такой расход не поименован в перечне, установленном п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Таким образом, при передаче права на аренду муниципального участка обязанности по уплате НДС у индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, не возникает. Сумма, полученная, по договору переуступки права аренды земельного участка, арендованного у муниципалитета, является доходом, облагаемым УСН.

Автор: Нечаева Т.Б.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс