Банк экспертных заключений

Ответ:

Да, возникает. Российский покупатель при выплате дохода продавцу (иностранной компании) обязан удержать налог на прибыль в качестве налогового агента с суммы сделки. Данное условие следует предусмотреть в договоре купли-продажи. При этом российская организация, выплачивающая доход, вправе вычесть расходы продавца, связанные приобретением объекта недвижимости, если к дате выплаты ей будут представлены иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах.

Обоснование:

Согласно ст. 247 НК РФ доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство в РФ и получающих доходы от источников в РФ, определяются в соответствии со ст. 309 НК РФ.

При этом доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (пп. 6 п.1 ст. 309 НК РФ). В рассматриваемой ситуации источником выплаты будет являться российская организация-покупатель. Об этом говорит п. 1 ст. 310 НК РФ, в котором отмечается, что налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией, выплачивающей доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в п. 1 ст. 309 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.03.2014 № 03-08-05/8961, от 05.04.2016 № 03-08-05/19176).

При исчислении налоговой базы, организация выплачивающая доход вправе вычесть расходы продавца, связанные приобретением объекта, в порядке, предусмотренном ст. 268 НК РФ (п. 4 ст. 309 НК РФ).

Однако выплачивающая доход сторона — это может сделать только в ситуации, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии со ст. 309 НК РФ, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Документами, подтверждающими расходы, могут быть договор купли-продажи объекта недвижимости, платежные документы.

Полученные иностранной компанией доходы от реализации недвижимого имущества на основании п. 1 ст. 284 НК РФ облагаются по ставке 20%. Если расходы нерезидента не учитываются для целей налогообложения, то есть налоговая база равна полученному доходу, то налог исчисляется также по ставке 20%, но основанием является пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ.

Из условий рассматриваемой ситуации следует, что иностранная компания не имеет представительства на территории РФ, поэтому обязанность по уплате налога ложится на налогового агента - российскую компанию, выплачивающую доход.

В соответствии с п. 1 ст. 310, п. 5 ст. 45 НК РФ сумма налога, удержанная с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет одновременно с выплатой дохода в валюте РФ по официальному курсу Банка России на дату перечисления налога.

Исключение составляет, в частности, случай, когда в соответствии с международными договорами (соглашениями) доходы не облагаются налогом в Российской Федерации при условии предъявления нерезидентом налоговому агенту подтверждения согласно п. 1 ст. 312 НК РФ.

Однако между РФ и Британскими Виргинскими островами, на которых зарегистрирован продавец недвижимости, нет соглашения об избежании двойного налогообложения.

Действие Конвенции между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества от 15.02.1994 не распространяется на территорию островов. Поэтому налогообложение дохода, выплачиваемого российской компанией иностранной компании - налоговому резиденту Британско Виргинских островов, осуществляется исключительно в соответствии с положениями НК РФ. (Письмо Минфина РФ от 28.08.2008 № 03-08-05).

При этом следует добавить, что согласно разъяснениям контролеров (Письмо Минфина России от 12.08.2013 № 03-08-05/32574) налоговые агенты не вправе за счет собственных средств вместо средств налогоплательщика уплачивать суммы налога с доходов иностранной организации от источников в Российской Федерации. Аналогичную позицию Минфин высказывал и ранее (Письмо от 30.09.2011 № 03-08-05).

В соответствии с положениями п. 4 ст. 310 НК РФ налоговый агент по итогам отчетного (налогового) периода в сроки, установленные для представления налоговых расчетов ст. 289 НК РФ, предоставляет информацию о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту своего нахождения по форме, устанавливаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Форма Налогового расчета о суммах, выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов (далее - Налоговый расчет) и Порядок ее заполнения утверждены приказом ФНС России от 02.03.2016 № ММВ-7-3/115@.

Учитывая вышеизложенное, российский покупатель должен быть готов к тому, что он при выплате дохода продавцу будет обязан удержать налог на прибыль в качестве налогового агента с суммы сделки. Данное условие следует предусмотреть в оговоре купли-продажи, во избежание возможных конфликтов.

Автор: Е.В. Пшеничная
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс