Банк экспертных заключений

Ответ:

Неуплата пеней не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Обоснование:

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в аренду на основании договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). Несвоевременное внесение арендной платы более двух раз подряд может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя (ст. 619 ГК РФ).

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указанные в ст. 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, предусмотренные договором пени за несвоевременное внесение арендных платежей не являются составной частью арендной платы, а представляют собой способ обеспечения обязательства по внесению арендной платы. Следовательно, предусмотренное ст. 619 ГК РФ основание для предъявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды не распространяется на случаи неуплаты арендатором пени. В случае, если арендатор погасил задолженность по арендной плате, наличие задолженности по пеням не может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, поскольку не является существенным нарушением условий договора аренды. Такая позиция поддерживается судами: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2008 по делу № А43-7243/2008-17-301 (Определением ВАС РФ от 16.04.2009 № ВАС-4011/09 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2014 по делу № А54-992/2013, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2017 № 10АП-8457/2017 по делу № А41-14532/17.

При этом арендодатель может взыскать неуплаченные пени в судебном порядке, не расторгая договор аренды (ст. ст. 11, 12 ГК РФ).

Автор: Юхаранова М.Г.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс