Банк экспертных заключений

Ответ:

Постановка в качестве самостоятельного объекта недвижимости на кадастровый учет вспомогательных помещений в коммунальной квартире действующим законодательством не предусмотрена.

Обоснование:

Государственный кадастровый учет осуществляется в отношении объектов, которые которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Государственный кадастровый учет необходим для описания характеристик, позволяющих определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи в целях включения его в хозяйственный оборот.

При решении вопроса о возможности государственного кадастрового учета объекта недвижимости необходимо руководствоваться наличием у него самостоятельного функционального назначения, а также возможности выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав – такой вывод исходя из позиции ВС РФ сделан в Письме Росреестра от 26.04.2017 № 14-05403-ГЕ/17.

Жилым помещением согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Минэкономразвития России в Письме от 30.04.2015 № ОГ-Д23-6026 сделало вывод о том, что при постановке на государственный кадастровый учет комнат в коммунальной квартире в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о жилых помещениях (комнатах) в такой квартире, при этом государственный кадастровый учет помещений вспомогательного использования в качестве самостоятельных объектов недвижимости не требуется. Позиция министерства обоснована тем, что что согласно ч. 1 ст. 41 и ст. 42 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты, и доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на комнату, т.е. собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилую комнату.

В письме Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/00072-ГЕ/14 разъяснено, что для осуществления кадастрового учета помещение должно быть изолированным и обособленным и нельзя признавать отдельным объектом недвижимости помещение, которое используется другими гражданами для прохода в свои помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данного помещения.

Очевидно, что коридор, которым все пользуются для прохода в свои помещения, не является изолированным от других помещений в квартире, следовательно постановка его на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможна.

Таким образом, кухня, санузел, коридор (т.е. помещения вспомогательного использования) в коммунальной квартире не могут быть самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем не подлежат государственному кадастровому учёту.

Автор: Юхаранова М.Г.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс