Банк экспертных заключений

Ответ:

Собственник жилого помещения может продать долю в праве собственности на него. Доли в натуре выделять при этом не обязательно. Квартира впоследствии может быть поделена на доли по соглашению между собственниками. 

Обоснование:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством (п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).

На основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает обязательную государственную регистрацию такого изменения. А сделка по отчуждению доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно п.п. 1-3 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, при этом оно может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Таким образом, в описанной ситуации объектом договора купли-продажи будет не доля в квартире, а доля в праве собственности на жилое помещение, а квартира в результате станет объектом общей долевой собственности.

Доли участников долевой собственности считаются равными если иное не установлено соглашением между участниками (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Т.е. если у квартиры будет 2 собственника, доля каждого будет составлять ½, если иной размер доли не будет указан в договоре.

Каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, в том числе и в судебном порядке (в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения) (п.п. 2и 3 ст. 252 ГК РФ).

В случае продажи доли в праве собственности нынешнему владельцу стоит иметь в виду, что в силу ст. 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, однако каждый участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей только с соблюдением правил о преимущественном праве покупки, которым обладают другие участники долевой собственности.

Все издержки по содержанию долевой собственности (в том числе и налоги, коммунальные платежи) каждый участник несёт соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ).

Таким образом, владельцу квартиры следует учесть, что продавая долю в праве собственности на свою квартиру, он будет обязан зарегистрировать право собственности, распорядиться своей доле в дальнейшем он сможет только с согласия другого собственника, при этом расходы на содержание квартиры будут нестись соответственно размеру доли в праве собственности.

Автор: Юхаранова М.Г.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс