Банк экспертных заключений

Ответ:

Привлечение к ответственности по п.1 ст.14.28 КоАП РФ возможно только в случае привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию.
После того, как застройщик ввел здание в эксплуатацию, он не вправе привлекать долевые инвестиции на основании договора участия в долевом строительстве. С этого момента инвестиции привлекаются на основании предварительного договора купли-продажи.
По нашему мнению, несмотря на то, что застройщик заключил с физлицом договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи, привлечь его к ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ нельзя, так как на момент привлечения средств многоквартирный жилой дом уже был введен в эксплуатацию.

Обоснование:

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Статьей 4 Закона №212-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 09.01.2008 № Ф08-8190/07 по делу № А32-10099/07-34/261, из буквального содержания ст.4 Закона №212-ФЗ следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора.

То есть, после того, как застройщик ввел здание в эксплуатацию, он не вправе привлекать долевые инвестиции на основании договора участия в долевом строительстве. С этого момента обычно инвестиции привлекаются на основании предварительного договора купли-продажи (п.1 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

По нашему мнению, несмотря на то, что застройщик заключил с физлицом договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи, привлечь его к ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ нельзя, так как на момент привлечения средств многоквартирный жилой дом уже был введен в эксплуатацию.

Автор: Разумова И.В.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс