Банк экспертных заключений
Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.
Между двумя российскими организациями заключен договор аренды помещения. Арендатор оказался недобросовестным - не платил за аренду помещения несколько месяцев. Арендодатель подал в суд в суд на взыскание задолженности по договору аренды. Суд обязал Арендатора выплатить сумму задолженности. Добровольно арендатор отказался освободить помещение, арендодатель снова обратился в суд с требованием об освобождении помещения арендатором. Суд обязал арендатора освободить занимаемое помещение. Однако, недобросовестный арендатор до вступления в силу решения суда 1 инстанции по второму делу обратился в апелляционной суд. Имеет ли право арендодатель заключить договор аренды данного помещения с другим арендатором, пока дело находится в апелляции и окончательного решения не вынесено?
Ответ:
Если договор аренды данного помещения будет заключен с другим арендатором, пока дело находится в апелляционной инстанции и окончательного решения не вынесено, данный договор будет ничтожным, поскольку расторжение договора в судебном порядке и возврат имущества производится с момента вступления в законную силу решения суда.
Обоснование:
В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только (п.2 ст.450 ГК РФ):
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании п.3 ст.453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Согласно п.1 ст.180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Как показывает судебная практика, сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительным (Постановления Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 № 4818/06 по делу № А41-К1-3758/05 , Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2015 № Ф09-6507/15 по делу № А07-24468/2014, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.05.2015 № Ф02-1761/2015, Ф02-2005/2015 по делу № А33-9755/2014 и др.)
По мнению других судов договор аренды имущества, переданного в аренду иному лицу, является незаключенным (Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2009 № КГ-А41/9694-09 по делу № А41-2892/09).
Таким образом, если договор аренды данного помещения будет заключен с другим арендатором, пока дело находится в апелляционной инстанции и окончательного решения не вынесено, данный договор будет ничтожным, поскольку расторжение договора в судебном порядке и возврат имущества производится с момента вступления в законную силу решения суда.
Автор: Разумова И.В.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс
Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс
Задать вопрос
