Банк экспертных заключений

Ответ:

В данной ситуации арендатор не вправе отказаться в одностороннем порядке от договора аренды, ссылаясь на отсутствие госрегистрации договора, если последний фактически исполнялся сторонами.

Обоснование:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако если стороны не зарегистрировали договор аренды, но при этом он фактически исполняется, то данный договор связывает стороны договорными отношениями, установленными им обязательствами и считается заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49). Незаключенным такой договор является лишь для третьих лиц в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, но никак не для самих сторон договора аренды. В связи с чем в указанной ситуации сторона договора аренды не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия его госрегистрации.

Стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Однако в отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, односторонний отказ нормами ГК РФ не предусмотрен. При этом стороны вправе установить право на такой отказ в договоре (ст. 421 ГК РФ). Но поскольку в вышеуказанной ситуации стороны согласовали мораторий (запрет) на односторонний отказ от договора аренды сроком на 2 года с даты заключения договора и указанный срок действия моратория еще не истек, то арендатор не вправе отказаться от договора аренды во внесудебном (одностороннем) порядке. Ссылка же арендатора на отсутствие госрегистрации договора аренды несостоятельна, поскольку само по себе отсутствие госрегистрации договора не дает право на односторонний отказ от него. В связи с чем односторонний отказ арендатора в такой ситуации недопустим, а потому не влечет никаких юридических последствий, на которые он был направлен (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

В указанной ситуации возможно либо выждать истечение срока действия моратория на односторонний отказ от договора, либо расторгнуть договор по соглашению сторон (взаимная договоренность обеих сторон – подписание допсоглашения к договору аренды, п. 1 ст. 450 ГК РФ), либо расторгнуть договор в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 620 ГК РФ (п. 2 ст. 450 ГК РФ), либо в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ.

Автор: Демидкина Е.С.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс