Банк экспертных заключений

Ответ:

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на это имущество еще не было зарегистрировано в ЕГРП, не может быть признан недействительным.

Обоснование:

Иногда бывают такие ситуации, когда в аренду передается имущество, которое не является собственностью арендодателя и на сдачу которого в аренду у арендодателя нет полномочий. Суды признают такие договоры недействительными (ничтожными) в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения некоторые изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

Вопрос о ничтожности договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, возникает в связи с неразграниченностью федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в реестр или перечень федеральной, государственной и муниципальной собственности, суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В данном Постановление есть некоторые исключения, оно не применяется в отношении земли, недр, водных ресурсов, лесного фонда, растительного и животного мира.

Кром того, разграничению публично-правовой собственности на землю посвящена ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 3 вышеуказанного Закона распоряжение участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Земельными участками, которые находятся в неразграниченной государственной собственности и входят в полосу отвода федеральных автомобильных дорог, распоряжается федеральный орган исполнительной власти, управляющий государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства.

В соответствии  п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Судебная практика:

• Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
• «...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию...»

Автор: Чучкина И.В.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс