Пытаясь вернуть квартиру, собственник должен доказать недобросовестность покупателя

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. В то же время, как разъяснено в пункте 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Так, например, судом при рассмотрении дела было установлено, что на основании договора передачи спорная квартира принадлежала Ш. 21 июля 2014 года был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры между Ш. и А., а 30 июля того же года - между А. и Н. Из договора купли-продажи, заключенного между А. и Н., следовало, что покупатель квартиру осмотрела, ознакомилась с ее качественными характеристиками, претензий к состоянию квартиры не имела. Кроме того, в договоре было указано, что, со слов продавца А., на момент заключения договора в квартире зарегистрирован ее прежний собственник Ш., который обязуется сняться с регистрационного учета до регистрации сделки. Между тем 2 сентября 2014 года в данной квартире был обнаружен труп Ш. с признаками мумификации, что свидетельствовало о смерти Ш. задолго до заключения договора между А. и Н., а также до регистрации договора купли-продажи между Ш. и А. Указанное обстоятельство должно было быть установлено приобретателем квартиры Н. в случае проявления разумной осмотрительности, однако Н. приобретенную квартиру ни до заключения сделки, ни после регистрации права собственности фактически не осматривала, не озаботилась выяснением вопроса, кто в квартире реально проживает, в связи с чем суд согласился с доводами представителя администрации муниципального образования о недобросовестности приобретателя Н.

В другом деле суд признал обоснованными доводы истца о недобросовестности приобретателя Ц., отметив, что покупатель сведениями о наличии записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества не располагал, разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения не принимал, с правоустанавливающими документами на квартиру не знакомился, основания возникновения права у продавца на квартиру не выяснял, условия договора купли-продажи с продавцом не обсуждал, в его составлении не участвовал, непосредственный осмотр приобретаемого имущества не осуществлял.

Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ 25.11.2015