Продажа залогового имущества

Истец обратилась с иском к Ответчику (юридическое лицо, Общество) и Ответчику 2 (Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации города) о признании заключенного между истцом и Ответчиком предварительного договора купли-продажи нежилых помещений основным договором, признании данного договора действительным, признании права собственности на указанные помещения, установлении стоимости помещений, взыскании с истца указанной стоимости с учетом ранее выплаченной суммы.

В обоснование иска сослалась на то, что между Ответчиком 2 и Ответчиком заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с рассрочкой платежа. По условиям данного договора нежилые помещения находятся в залоге у продавца (Ответчик 2) до внесения полной оплаты покупателем (Ответчик).

Между истцом и Ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи указанного выше заложенного имущества, по условиям которого Ответчик обязался снять обременение в виде залога с данной недвижимости и заключить с Истцом основной договор купли-продажи. Во исполнение предварительного договора Истцом внесены денежные средства. Между Ответчиком и истцом заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному предварительному договору о стоимости помещений.

Ответчик свои обязательства по договору о снятии обременения в виде залога со спорного имущества не выполнил. Свои права истец считает нарушенными.

Решением районного суда в иске отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда решение суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Ответчиком 2 ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, как незаконного.

Кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как разъяснил Верховный суд, согласие не нужно, так как предварительный договор обязывает не передать имущество, а заключить договор о такой передаче. А вот для заключения основного договора согласие залогодержателя по общему правилу понадобится.

В рассмотренной ситуации нежилые помещения находились в залоге у продавца (Ответчик 2) до полной их оплаты Обществом (Ответчиком) по договору купли-продажи. Не выплатив всю сумму, Общество заключило предварительный договор купли-продажи этих же помещений с Истцом. Последний обратился в суд, чтобы он признал предварительный договор основным.

Первая инстанция иск не удовлетворила. В апелляции истец добился отмены этого решения. Апелляционный суд признал предварительный договор основным, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя - законным.

Верховный суд с такими выводами апелляции не согласился. Он посчитал, что предварительный договор нельзя признать основным, если залогодержатель недвижимости не выразил согласия на распоряжение предметом залога. Такое согласие по общему правилу необходимо в силу ГК РФ и Закона об ипотеке.

  Определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124