(495) 956-08-80
Войти

Новости

6 авг. 2015

Арендная плата

Организация как арендатор заключила договор аренды, в котором указаны фиксированная стоимость аренды и условие о том, что арендодатель вправе менять стоимость аренды в одностороннем порядке не более чем на 10% и не чаще чем раз в год. Дата заключения договора − декабрь 2014 г. Вправе ли арендодатель увеличить стоимость аренды с 01.06.2015?

Ответ: Учитывая позицию ВАС РФ, размер фиксированной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не раньше чем через год после заключения договора.

Таким образом, в ситуации, когда организация как арендатор заключила договор аренды, в договоре были указаны фиксированная стоимость аренды, а также условие о том, что арендодатель имеет право менять стоимость аренды в одностороннем порядке, но не более чем на 10% и не чаще чем один раз в год путем соответствующего уведомления арендатора, арендодатель не имеет права изменять стоимость аренды, если с момента заключения договора не прошел год.

Обоснование: По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ). При этом согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

ГК РФ предоставил сторонам договора свободу на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

По вопросу одностороннего изменения размера арендной платы Президиум ВАС РФ разъяснил, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В отношении одностороннего изменения арендной платы Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее − Постановление № 73) были также даны разъяснения, в которых указано, что, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления № 73).

Следовательно, в рассматриваемой ситуации, когда с момента заключения договора прошло менее года, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

В дополнение к данной позиции следует отметить, что п. 22 Постановления № 73 (введенный Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды») оговорено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Если соглашением сторон заключено условие об изменении арендной платы, то данное ограничение на такие случаи не распространяется, в связи с чем ВАС РФ п. 21 Постановления № 73 разъяснил, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

 

Н.В. Келарева,

Консультант-аналитик

Консультационно-аналитического отдела

Группы компаний «Ю-Софт»

 

Задать вопрос консультанту

15 июля
Обжалование штрафов за нарушение ПДД: интересные примеры из практики за 2023 - 2025 годы
В каких случаях можно оспорить постановление за нарушение, зафиксированное камерой? Учтет ли суд результаты освидетельствования, пройденного водителем самостоятельно? Когда наказание за отказ от освидетельствования признают незаконным?
15 июля
Правительство ввело дополнительные ставки платы за НВОС на 2025 год
Кабмин утвердил новый перечень загрязняющих веществ, за выброс которых взимают плату, а также ставки такой платы.
14 июля
Дайджест для руководителя организации от 14 июля 2025
Можно ли принять решение о прекращении полномочий руководителя, когда он на больничном? Нужно ли обосновывать, почему расторгается трудовой договор? Обязательно ли оформлять решение отдельно от приказа об увольнении? Ответы на эти и другие вопросы рассмотрим в обзоре.
14 июля
Безопасность труда в жару: Роспотребнадзор дал рекомендации работодателям
Следует следить за температурой воздуха в помещении, где работают сотрудники.