РАБОТАЕМ С 1993 ГОДА
(495) 956-08-80
Ответ: Учитывая позицию ВАС РФ, размер фиксированной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не раньше чем через год после заключения договора.
Таким образом, в ситуации, когда организация как арендатор заключила договор аренды, в договоре были указаны фиксированная стоимость аренды, а также условие о том, что арендодатель имеет право менять стоимость аренды в одностороннем порядке, но не более чем на 10% и не чаще чем один раз в год путем соответствующего уведомления арендатора, арендодатель не имеет права изменять стоимость аренды, если с момента заключения договора не прошел год.
Обоснование: По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ). При этом согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
ГК РФ предоставил сторонам договора свободу на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
По вопросу одностороннего изменения размера арендной платы Президиум ВАС РФ разъяснил, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
В отношении одностороннего изменения арендной платы Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее − Постановление № 73) были также даны разъяснения, в которых указано, что, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления № 73).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации, когда с момента заключения договора прошло менее года, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
В дополнение к данной позиции следует отметить, что п. 22 Постановления № 73 (введенный Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды») оговорено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Если соглашением сторон заключено условие об изменении арендной платы, то данное ограничение на такие случаи не распространяется, в связи с чем ВАС РФ п. 21 Постановления № 73 разъяснил, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
