Кадастровый учет многоквартирного дома

Объект недвижимости (многоквартирный дом), в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, не может считаться завершенным строительством в полном объеме и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При этом, учитывая, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о годе ввода в эксплуатацию здания (п. 23 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, п. 38 Требований), использование при подготовке технического плана сведений разрешения на ввод такого здания в эксплуатацию обязательно. С учетом изложенного, государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) и расположенных в нем помещений не может быть осуществлен прежде окончания в отношении него строительства в полном объеме и ввода его в эксплуатацию.

Как следует из п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон), кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее − постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также − снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. п. 7, 9, 11−21.1, 25−30 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Согласно ст. 22 Закона в состав необходимых для кадастрового учета документов входит, в том числе, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в п. п. 7, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства) − копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ.

В соответствии с Письмом Минэкономразвития РФ от 01.12.2014 № Д23и-4305 объект недвижимости (многоквартирный дом), в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, не может считаться завершенным строительством в полном объеме и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

При этом необходимо отметить, что в силу положений Закона о кадастре (ст. ст. 7, 25, 27, 41) в государственном кадастре недвижимости могут быть учтены помещения, расположенные в здании или сооружении, т.е. в объекте, завершенном строительством.

При постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, ч. 4.1 ст. 25, ч. 11 ст. 41 Закона о кадастре). Осуществляется государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, в частности технического плана здания (ст. ст. 16, 22 Закона о кадастре).

При этом, учитывая, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о годе ввода в эксплуатацию здания (п. 23 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, п. 38 Требований), использование при подготовке технического плана сведений разрешения на ввод такого здания в эксплуатацию обязательно.

Если технический план здания (многоквартирного дома) подготовлен на основании проектной документации, а копия разрешения на ввод в эксплуатацию не включена в состав приложения к техническому плану, органу кадастрового учета на основании п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре следует самостоятельно запрашивать копию разрешения на ввод в эксплуатацию такого многоквартирного дома в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ. Кроме того, в указанном случае в силу п. 45 Требований в целях дополнительного обоснования результатов кадастровых работ кадастровому инженеру надлежит в разделе «Заключение кадастрового инженера» плана указывать реквизиты выданного разрешения на эксплуатацию.

С учетом изложенного государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) и расположенных в нем квартир не может быть осуществлен прежде окончания в отношении него строительства в полном объеме и ввода его в эксплуатацию. Следовательно, Застройщик может поставить на кадастровый учет многоквартирный дом (и квартиры в нем) только после ввода его в эксплуатацию.

Е.С. Демидкина,
юрист-консультант консультационно-
правового отдела Группы компаний «Ю-Софт»