Практика коллегии по экономическим спорам ВС РФ: обзор за август

Покупатель не может признать право собственности на самовольные постройки, если продавца уже обязали их снести

Ситуация:

• Компания приобрела здания, где имелись надстройки и антресоли, ранее признанные судами самовольными постройками.
• Бывшего собственника обязали снести их, но решение суда исполнено не было.
• Новый собственник обратился в суд с требованием признать право собственности на помещения, ссылаясь на их безопасность и работоспособность по заключению экспертизы.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция и апелляция отказали: объекты уже признаны самовольными постройками, покупатель знал об этом.
• Кассация с ними не согласилась, приняв во внимание заключение экспертизы.

Что сказал Верховный суд:

• Решение о признании объектов самовольными постройками и сносе исключает последующую легализацию иным лицом через новый иск.
• Самовольная постройка не может быть предметом оборота, а сделки с ней не порождают права собственности.
• Новый собственник знал, что покупает здание с помещениями, в отношении которых есть решение о их признании их самовольными постройками и сносе.
• Такое поведение нового собственника – злоупотребление правом.

Документ: Определение ВС РФ от 22.08.2025 N 305-ЭС25-3877

Истечение срока действия договора аренды публичной земли не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Ситуация:

• ИП заключил с муниципалитетом договор аренды земли для достройки объекта незавершенного строительства.
• Последний отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию из-за истечения срока аренды.
• ИП обратился в суд с требованием признать право собственности.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды в иске отказали.
• Земля долго была в аренде, заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию подано по истечении срока аренды и после подачи муниципалитетом требования о продаже объекта с публичных торгов.
• Все это говорит о недобросовестности истца.

Что сказал Верховный суд:

• Признать право собственности на самовольную постройку могут, только если у истца нет очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
• По заключению экспертизы, здание соответствует строительным нормам и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.
• Затянувшееся строительство оправдано долгой болезнью предпринимателя и арестом его имущества.
• Истечение срока действия договора аренды не основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Документ: Определение ВС РФ от 18.08.2025 N 309-ЭС25-1917

Льготная ставка аренды земли под памятником культуры не применяется, если здание используют в коммерческих целях

Ситуация:

• Компания арендовала здание-памятник и участок под ним.
• Арендодатель при расчете применил общую ставку арендной платы.
• Арендатор настаивал на применении льготной ставки.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция поддержала арендодателя.
• Апелляция и кассация с ней не согласилась.

Что сказал Верховный суд:

• Льготная ставка применяется, если участок используют по целевому назначению, например для историко-культурной деятельности.
• В данном случае здание использовали в коммерческих целях (административные цели, торговля, общепит).
• Факт нахождения участка на территории особого режима использования и статус здания как объекта культурного наследия не дают права на льготу.

Документ: Определение ВС РФ от 21.08.2025 N 305-ЭС25-2979

Арендатор не должен дополнительно отказываться от автоматического продления договора, если ранее уведомил о его расторжении и освободил помещение

Ситуация:

• Стороны заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией.
• Арендатор спустя 4,5 месяца уведомил арендодателя об отказе от него и сам подписал односторонний акт возврата помещения.
• Арендодатель потребовал внести плату и по истечении 11 месяцев.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали арендодателя.
• Арендодатель имеет право на оплату и по истечении 11 месяцев, поскольку договор не был расторгнут.

Что сказал Верховный суд:

• У арендатора не было права на односторонний отказ, поэтому он должен оплатить аренду за весь срок действия договора.
• Уведомление о расторжении договора и освобождение помещения говорят об отказе от пролонгации.
• Тот факт, что на акте возврата помещения нет подписи арендодателя, не означает продолжение его использования арендатором.
• Взыскание оплаты за период по истечении 11-месячного срока неправомерно.

Документ: Определение ВС РФ от 19.08.2025 N 305-ЭС25-4276