Участие в гражданском обороте части земельного участка

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса (ЗК) РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Из буквального толкования указанной нормы следует вывод, что законодатель допускает приобретение вещных прав не только на земельные участки, но и на их части. Вместе с тем возможность признания части земельного участка отдельным объектом гражданских прав и, следовательно, ее автономного участия в имущественном обороте вызывает большие сомнения. Это объясняется тем, что, несмотря на отнесение ЗК РФ к числу объектов земельных отношений, в том числе частей земельных участков (п. 1 ст. 6), понятие данных объектов нигде не раскрывается. Более того, ни в одной другой норме ЗК РФ (за исключением ст. 35) понятие части земельного участка не встречается.

Необходимо отметить, что ст. 128 Гражданского кодекса (ГК) РФ относит к объектам гражданских прав только вещи, к которым в силу прямого указания п. 3 ст. 6 ЗК РФ принадлежат и земельные участки, а не вещи и их части. Более того, согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) неотъемлемой характеристикой земельного участка, идентифицирующей его в качестве индивидуально-определенной вещи, является кадастровый номер земельного участка, фиксируемый на основании абз. 4 п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, учитывая, что в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре, п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 2 ст. 12 Закона о государственной регистрации объектом государственного кадастрового учета и объектом государственной регистрации прав является только земельный участок, при разделе земельного участка собственник каждой вновь образованной его части обязан будет провести государственный кадастровый учет этой части, чтобы зарегистрировать свои права на нее. При этом после завершения процедур государственного кадастрового учета и государственной регистрации возникнет новый, индивидуально-определенный объект гражданского оборота, а первоначальный земельный участок как объект прав перестанет существовать.

Иными словами, с момента индивидуализации части земельного участка в предписываемом законом порядке она преобразуется в самостоятельный земельный участок, выступающий отдельным объектом прав. До этого момента возможность ее участия в гражданском обороте исключается.

Вывод о невозможности части земельного участка выступать самостоятельным предметом сделок подтверждают также нормы о договоре купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости возможна передача от продавца к покупателю исключительно земельного участка. Или же согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Как следует из проведенного анализа, такие данные недвижимое имущество приобретает только посредством процедуры государственного кадастрового учета. Неслучайно в п. 1 ст. 37 ЗК РФ прямо указано, что объектом купли-продажи могут быть лишь земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Иными словами, возможность необособленной части земельного участка выступать самостоятельным предметом договора купли-продажи законом исключается.

 Решение вопроса о возможности участия в гражданском обороте части земельного участка становится особенно актуальным при переходе права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости. ЗК РФ по-прежнему выделяет среди объектов земельных отношений «части земельных участков» (п. 1 ст. 6) и предусматривает приобретение прав на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, в случае перехода права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке (п. 1 ст. 35). В этой части нормы ЗК РФ должны быть приведены в соответствие с положениями ГК РФ. Так, представляется обоснованным внесение соответствующих изменений в ст. 35 ЗК РФ следующего содержания: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

Представляется, что подобные изменения не только устранят существующую коллизию норм ГК и ЗК РФ, но и будут способствовать оформлению изменившейся концепции российского законодателя, исходящего из возможности возникновения у собственника объекта недвижимости вещных или обязательственных прав исключительно на земельный участок под ним.

Статья: Часть земельного участка: проблемы участия в гражданском обороте (Новоселова О.А.) («Вестник Арбитражного суда Московского округа», 2015, № 1)