Сколько сторон может иметь договор аренды?

Закон не запрещает наличие двух и более лиц на стороне арендатора. Отказ Агрофирмы не основан на нормах закона (ст. ст. 307.1, 308, 426 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ).

Довольно часто в практике возникает ситуация, когда несколько организаций или ИП хотели бы совместно арендовать определенное имущество, не заключая при этом договора о совместной деятельности (например, чтобы не потерять некоторые налоговые льготы). Однако арендодатели не всегда готовы на заключение договора аренды, где на стороне арендатора выступало бы не одно лицо (как это чаще всего и бывает), а два и более лиц, полагая, что законом заключение такого договора не предусмотрено. Это ошибочное мнение. Дело в том, что хотя в нормах главы 34 ГК РФ «Договор аренды» прямо не предусмотрена возможность заключения (в качестве самостоятельной разновидности) договора аренды (в том числе и аренды земельного участка) с «множественностью лиц на стороне арендатора», анализ ряда других норм ГК РФ и ряда положений Земельного кодекса (ЗК РФ) показывает, что такой договор вполне можно заключить.

Так, в соответствии с:
1. ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон − кредитора или должника могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Для договора аренды земельного участка (ДАЗУ) исключений не сделано;
2. ст. ст. 307.1, 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам) общие положения об обязательствах (т.е. нормы ст. 307–419 ГК РФ) применяются, если только иное не предусмотрено правилами:
• об отдельных видах договоров (в данном случае – нормы главы 34 ГК РФ);
• посвященными общим положениям о договоре (т.е. статьями 420–453 ГК РФ).
Ни в ст. 420−453 ГК РФ, ни в нормах главы 34 ГК РФ (специально посвященных договору аренды) «иное» не установлено. Это означает, что правила ст. 308 ГК РФ применяются и к договору аренды вообще, и к ДАЗУ в частности;
3. п. 2−4 ст. 39.20 ЗК РФ прямо перечислены случаи, когда необходимо заключить именно ДАЗУ «с множественностью лиц на стороне арендатора» (например, если на неделимом земельном участке расположено несколько сооружений, принадлежащих различным лицам).

Поэтому такой договор – абсолютно правомерная сделка. При этом необходимо помнить, что в соответствии с п. 26 ЗК РФ ДАЗУ (в том числе договоры аренды участка с «множественностью лиц на стороне арендатора»), заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами). Поэтому если ИП планируют заключить ДАЗУ «с множественностью лиц на стороне арендатора» на срок более года, то этот договор подлежит государственной регистрации.

Итоговый вывод: два и более лица вполне могут заключить Договор аренды земельного участка с «множественностью лиц на стороне арендатора».

А.Н. Гуев,
кандидат юридических наук, генеральный
директор юридической фирмы, автор опубликованных
комментариев к большинству действующих кодексов РФ

Материал подготовлен в рамках партнерской поддержки
клиентов ООО «ИК Ю-Софт»