Договор аренды недвижимости на срок менее 1 года не подлежит государственной регистрации

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если договор аренды недвижимости заключен на 3 месяца, то он государственной регистрации не подлежит.

Что касается условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее:

В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Применяя данные разъяснения в указанном случае следует считать, что договор не считается заключенным на 14 месяцев - он заключен на 3 месяца и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.

Что касается словосочетания «такой же срок», то Президиум ВАС РФ в обоснование указанной позиции отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.

Данная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007
№ Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 26.02.2007 № Ф09-874/07-С6 отметил, что соглашение, продлевающее срок действия договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды земельного участка по новому договору) - менее одного года.

Вопрос: ...Подлежит ли госрегистрации договор аренды недвижимости, заключенный на 3 месяца с указанием на возможность пролонгации на 11 месяцев допсоглашением? (Консультация эксперта, 2016) {КонсультантПлюс}