Сдача в аренду и расходы на уплату процентов банку

Физическое лицо не вправе уменьшить в целях НДФЛ ежемесячные доходы от сдачи квартиры на уплаченные проценты по договору ипотеки. Однако в отношении уплаченных процентов физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

В силу п. 1 ст. 41 Налогового кодекса РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

При этом для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218−221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

По разъяснениям Минфина России, данным в Письме от 30.04.2015 № 03-04-05/25291, в соответствии с п. 2 ст. 221 НК РФ при исчислении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, имеют право на получение профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг).

Гражданский кодекс РФ предусматривает самостоятельное правовое регулирование договоров найма и договоров возмездного оказания услуг.

Специальных норм, относящих договоры найма к договорам оказания услуг для целей уплаты НДФЛ, в гл. 23 НК РФ также не имеется.

Поэтому профессиональные налоговые вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 221 НК РФ, в отношении доходов физических лиц, полученных от сдачи внаем квартиры, не применяются.

Однако в рассматриваемой ситуации необходимо обратить внимание на следующее.

Из положений п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в том числе:
• имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории Российской Федерации квартир (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение на территории Российской Федерации квартиры (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на уплату процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб.

Однако указанным налоговым вычетом налогоплательщик вправе воспользоваться только в том случае, если ранее он им не пользовался (п. 11 ст. 220 НК РФ).

И.В. Разумова,
ведущий эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
консультационно-правового отдела Группы компаний «Ю-Софт»