Безопасные сделки с недвижимостью: как не потерять квартиру и деньги, с учётом судебной практики и новых рисков

1. Безопасные сделки с недвижимостью: как не потерять квартиру и деньги, с учётом судебной практики и новых рисков

•        «Эффект Долиной» — новая угроза вторичного рынка: как мошенники используют законную сделку для лишения покупателя права собственности.

•        Дело Ларисы Долиной как катализатор изменений: хронология событий 2024–2025 гг., решения трёх инстанций и переломный вердикт Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 года. Практические выводы: почему это решение стало ориентиром для защиты добросовестных покупателей.

•        Почему стандартные проверки больше не спасают: выписка из ЕГРН, отсутствие арестов, справки из ПНД/НД — необходимы, но недостаточны.

2. Что проверять дополнительно: поведение продавца, мотивы, жилищные планы, круг общения?

•        Основные риски при покупке вторичного жилья:

— юридические: скрытые наследники, незарегистрированные арендаторы, незаконная перепланировка;

— поведенческие: продавец «торопится», не объясняет причины продажи, избегает встреч с родственниками;

— финансовые: расчёт наличными, перевод на счёт третьего лица, отсутствие гарантий возврата при оспаривании сделки.

•        Безопасные расчёты — обязательное условие сделки:

— банковская ячейка с условием доступа только после регистрации права;

— аккредитив;

— эскроу-счёт и сервисы «Сделка под ключ» от банков — комплексная защита.

•        Титульное страхование — финансовый «парашют»:

— что покрывает: стоимость квартиры, ипотеку, судебные издержки;

— когда оформлять: на этапе подписания договора;

— как выбрать страховую: проверка лицензии, репутации, срока выплат.

•        New Trend! Отзыв «жертвы» от показаний и подача иска через 6–12 месяцев: изучаем судебную практику 2024–2025 гг., когда продавцы сами участвуют в схеме. Превентивные меры: запись встречи (с согласия!), акт о состоянии продавца, участие нотариуса и/или врача при подписании.

•        Судебная практика 2024–2025 гг.:

— прецеденты: принцип двусторонней реституции, обязательный возврат денег, компенсация убытков;

— как строить позицию в суде: доказательства добросовестности, проверка документов, безопасные расчёты.

•        Практические рекомендации (формулировки и действия) для защиты покупателя:

— как правильно общаться с продавцом и его окружением;

— какие вопросы задавать: «Куда переедете?», «Есть ли встречная покупка?», «Почему именно сейчас?»;

— как оформить нотариальную сделку с усиленной проверкой дееспособности.

•        Законодательные инициативы — что ожидать:

— «период охлаждения» — 7 дней на раздумье после регистрации;

— приоритетный возврат денег перед возвратом квартиры;

— запрет наличных и требование подтверждения нового жилья при продаже единственного;

— как работать с этими мифами, чтобы не доводить ситуацию до суда или минимизировать последствия, если он неизбежен.

•        Какие ошибки допускать нельзя:

— расчёт наличными или на счёт третьего лица;

— игнорирование поведения продавца и отсутствие контакта с его близкими;

— отказ от титульного страхования при сделках свыше 5 млн руб.;

— подписание договора без нотариуса в спорных случаях (пожилой продавец, единственное жильё, отсутствие альтернативы).