На что стоит обратить внимание при покупке квартиры по договору ренты?

Ответ: Приобретение квартиры по договору ренты или договору пожизненного содержания с иждивением является достаточно подходящим вариантом приобретения недвижимости для  граждан с недостаточным количеством денежных средств. Однако следует помнить о том, что в случае расторжения заключенного договора по инициативе рентополучателя (что на практике происходит довольно часто) необходимо подтверждение надлежащего исполнения условий договора со стороны рентодателя, в противном случае договор ренты по суду будет расторгнут с последствиями возврата жилья обратно рентополучателю (уплаченные же рентные платежи возврату не подлежат).

Обоснование: Самыми часто расторгаемыми договорами являются договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Что касается пожизненного содержания с иждивением, то в соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты − гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ).

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора ренты лишь тем, что в обмен на квартиру рентополучатель приобретает право не на денежное довольствие, а на личный уход и содержание, включая обеспечение продуктами питания, лекарствами, медикаментами, вещами, уборку квартиры или присмотр сиделки, иное.

Надо отметить, что, как правило, такие договоры заключаются с людьми пожилого возраста, которые через некоторое время могут что-то забыть (ухудшение памяти), у них могут обостриться какие-то заболевания (в том числе психического характера), проявиться агрессия по отношению к рентодателю, что и служит впоследствии хорошей почвой для инициирования расторжения заключенного некогда договора. На рентополучателей, в конце концов, могут влиять сторонние лица, близкие (дальние) родственники (чаще всего они внезапно объявляются), соседи. Но чаще всего именно организованные и профессиональные преступные группы специализируются на возврате старикам их жилья для последующего завладения им уже в своих корыстных интересах. Для таких целей злоумышленники втираются к рентополучателям в доверие, убеждая их в том, что они обмануты, и при расторжении договора смогут получить намного большую выгоду и значительно лучшее содержание. Окончательно убедив свою жертву, мошенники получают от стариков доверенность и сначала в судебном порядке расторгают договор, а затем переоформляют недвижимость на подконтрольных себе лиц. Примерами из судебной практики являются, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2015 по делу № 33-15747; Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2015 по делу № 33-8425/15; Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2015 по делу № 33-5715/15 и много других.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 605 ГК РФ, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Расходы же, понесенные плательщиком ренты в связи с содержанием получателя ренты, при этом компенсации не подлежат.

Судами внимательно исследуются доказательства неисполнения обязанностей рентодателем, и если они будут предоставлены противной стороной (установлены судом), то требования о расторжении договора ренты, возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, будут удовлетворены в полном объеме.

И договор ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением предполагают тесный, чуть ли не семейный контакт между рентодателем и рентополучателем. Именно по этой причине новым собственникам следует помнить, что оставлять стариков одних, тем более на долгий срок чревато расторжением договора и потерей недвижимости. Пожилые люди постоянно должны быть под присмотром, чтобы исключить какое-либо общение их с преступными элементами. Например, их можно поселить по соседству, сдав их жилье и сняв им квартиру около себя. Кроме того, не стоит допускать самую частую ошибку в подобных отношениях, а именно забывать про сбор доказательств исполнения договора, полагаясь на хорошие взаимоотношения. Очень важно иметь доказательства надлежащего исполнения договора ренты (внимание! это пригодится в суде). Какими бы отношения ни были, рентодатели обязаны иметь письменные доказательства в подтверждение надлежащего исполнения ими договора. Такими доказательствами могут быть платежные квитанции, расписки, договоры на приобретение и доставку продуктов, лекарств, вещей, возможны и свидетельские показания, договоры на наем сиделки или на уборку квартиры и многое другое. В противном случае риск расторжения договора ренты и утраты недвижимости достаточно велик.

Е.С. Демидкина,
юрист-консультант консультационно-правового отдела
Группы компаний «Ю-Софт»