Банк экспертных заключений

Ответ:

Помещения общего пользования предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, поэтому, не могут быть самостоятельными объектами аренды.

Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Обоснование:

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием любого договора, по которому должно быть достигнуто соглашение между сторонами.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проще всего определиться с объектом аренды, который поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Тем не менее, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами (п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в п.п. 1, 2, 3 Постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (ст. 290 ГК РФ).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Как следует из п. 1 ст. 606 ГК РФ арендатор вправе по договору аренды временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Таким образом, по договору аренды помещения общего пользования нежилого офисного здания арендатору передается во владение и пользование либо пользование помещение (части помещения), которое имеет вспомогательное, обслуживающее значение, предназначено для обслуживания более одного помещения в здании и не являющееся самостоятельным объектом собственности.

В силу функционального назначения помещения общего пользования арендатор не сможет полноценно пользоваться таким имуществом. В противном случае его действия могут стать причиной ограничения прав собственников (иных арендаторов) офисного здания.

То, что места общего пользования не могут быть самостоятельными объектами аренды, а, значит, подобное условие договора аренды является ничтожным, подтверждается судебной практикой (см, например, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 № 05АП-3699/2017 по делу № А51-23685/2016).

Автор: Бондарева С.В.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс