Практика коллегии по экономическим спорам ВС РФ: обзор за июль

По общему правилу арендатор не взыщет арендную плату за период судебного спора об определении цены выкупа арендованного имущества

Ситуация:

• Компания арендовала у Департамента городского имущества Москвы нежилое помещение и обратилась за реализацией преимущественного права выкупа по Закону N 159-ФЗ.
• Департамент направил проект договора купли-продажи с ценой, определенной независимым оценщиком.
• Компания с ценой не согласилась и через суд добилась установления меньшей выкупной стоимости (по судебной экспертизе).
• За период судебного спора компания внесла арендную плату и потребовала взыскать ее с Департамента как убытки, посчитав, что орган власти умышленно затягивал сделку, завысив цену.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали арендатора.
• Департамент своим отчетом об оценке заведомо завысил цену объекта, чем затянул арендные отношения.

Что сказал Верховный суд:

• Разногласия по цене сами по себе не являются основанием для взыскания убытков. Вероятностный характер оценки допускает разные результаты у разных оценщиков, в том числе при судебной экспертизе.
• Взыскание убытков в виде арендной платы возможно, только если доказано, что орган уклонялся от выкупа, бездействовал, нарушал сроки либо использовал отчет оценщика, не соответствующий требованиям закона.
• Существенное расхождение между ценой, предложенной арендатором в протоколе разногласий, и ценой, установленной судом, говорит об определении стоимости не на рыночных условиях.
• В этом случае передача спора на рассмотрение суда не подтверждает недобросовестность арендодателя.

Документ: Определение ВС РФ от 02.07.2026 N 305-ЭС26-4150

По общему правилу арендованное здание нельзя приватизировать без земли под ним

Ситуация:

• Компания арендовала нежилое здание, которое находилось в федеральной собственности.
• Компания обратилась в суд с требованием заключить договор купли-продажи здания и взыскать убытки в виде арендной платы за период спора.
• Земельный участок под зданием сформирован не был.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали компанию.
• Отсутствие сформированного участка не препятствует приватизации здания.
• Цену определили по судебной экспертизе, оценившей только здание, без учета земли.
• Уклонение от заключения договора незаконно, арендная плата за период спора взыскана как убытки.

Что сказал Верховный суд:

• По общему правилу приватизировать здание без одновременной приватизации земли нельзя.
• Определение порядка продажи здания без учета стоимости земельных прав существенно влияет на выкупную стоимость объекта.
• Пока не ясно, почему не сформировали участок, нельзя утверждать, что это не мешает приватизации.
• Для взыскания арендной платы за период спора нужно доказать недобросовестность ответчика.

Документ: Определение ВС РФ от 10.07.2026 N 305-ЭС26-3581

Если субъект РФ вводит дополнительные меры поддержки дольщиков, очередность требования, которое он из-за этого получил по уступке, нельзя понизить

Ситуация:

• Требования граждан о передаче квартир включены в реестр требований кредиторов третьей очереди.
• Большая часть граждан получила от субъекта РФ компенсационные квартиры в специально построенном замещающем доме, взамен уступив ему свои требования к застройщику.
• Конкурсный управляющий и один из оставшихся кредиторов потребовали понизить очередность таких требований до четвертой, поскольку субъект РФ не должен конкурировать с гражданами, не получившими замещающее жилье.

Что сказали суды трех инстанций: суды поддержали управляющего и кредитора.

Что сказал Верховный суд:

• Предоставление субъектом РФ компенсационного жилья за счет бюджета — дополнительная мера поддержки дольщиков, расширяющая федеральные механизмы защиты.
• Субъект РФ вынужден вступать в эти отношения для защиты чужих прав. Он не преследует коммерческой цели.
• Его участие не ставит граждан, у которых нет права на компенсационное жилье, в худшее положение по сравнению с тем, в котором бы они находились, если бы такие меры поддержки не ввели.
• Требования управляющего и кредитора не подлежат удовлетворению.

Документ: Определение ВС РФ от 20.07.2026 N 305-ЭС21-26084(9)

Суд должен учесть сложившуюся между сторонами практику снижения договорного штрафа по ст. 333 ГК РФ

Ситуация:

• Исполнитель выставил штраф заказчику по договору.
• Последний заявил о снижении штрафа по ст. 333 ГК РФ, представив доказательства его несоразмерности.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция в иске отказала.
• Апелляция взыскала штраф целиком. Кассация с этим согласилась.

Что сказал Верховный суд:

• Апелляция не оценила доказательства и доводы ответчика, которые могли стать основанием для снижения штрафа. Она ограничилась указанием на соразмерность и адекватность суммы штрафа.
• Выводы судов противоречат сложившейся между сторонами практике рассмотрения аналогичных споров по тому же договору и тем же обстоятельствам.

Документ: Определение ВС РФ от 24.07.2026 N 305-ЭС25-14939