Самовольные постройки: ВС РФ обобщил практику

Доказывание безопасности постройки

Доказать, что постройка безопасна и соответствует обязательным требованиям, обязано лицо, которое построило объект. По таким делам строительно-техническая экспертиза должна проводиться государственными судебно-экспертными организациями.

Давность постройки

Нежилое здание, строение или сооружение, построенное до 1 января 1995 года, нельзя признавать самовольной постройкой по современным правилам ст. 222 ГК РФ. Суд должен установить дату создания объекта, историю прав на участок и наличие строительных нарушений.

Жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года на участке, который не предоставлялся для строительства, не подлежит сносу, если гражданин может оформить права на участок и при строительстве не было нарушений.

Последствия самовольной реконструкции или возведения пристроек

Некапитальная пристройка не превращает все здание в самовольную постройку. Если к зданию добавили легкую остекленную веранду, это не основание требовать сноса всего объекта.

Отсутствие разрешения на реконструкцию не всегда влечет возврат объекта в прежнее состояние. Суд должен оценить, создает ли реконструкция угрозу, нарушает ли она права третьих лиц и не приведет ли демонтаж к повреждению здания.

Если после реконструкции дома в долевой собственности изменилась его площадь, суду при признании права собственности нужно решить вопрос о перераспределении долей сособственников.

Пристройку к многоквартирному дому, являющуюся его частью, нельзя снести в административном порядке. Решение о сносе принимает суд.

Отсутствие разрешительных документов на строительство

Истечение срока аренды участка и неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сами по себе не делают объект самовольной постройкой. Важны назначение участка, соблюдение строительных норм и добросовестность застройщика.

Жилой дом на участке, предоставленном для ИЖС, можно построить без разрешения на строительство. Если обязанность получить такое разрешение указана в договоре аренды, суд должен проверить, соответствует ли это условие закону.

Если объект построен по действующему разрешению, а затем соглашение о передаче прав аренды признали недействительным, это не делает постройку самовольной. Подлежат оценке обстоятельства на дату строительства.

Нарушение режима использования участка

Дома, возведенные на сельхозземлях, незаконно переведенных под застройку, являются самовольными постройками и подлежат сносу. Изменение вида разрешенного использования не заменяет законный перевод земель в другую категорию.

Объект не может быть признан самовольной постройкой из-за того, как он используется фактически. Если дом по характеристикам соответствует ИЖС, его нельзя снести только потому, что собственник использует его для коммерческого размещения отдыхающих.

Вспомогательные объекты

Торговые павильоны нельзя считать вспомогательными объектами, если они фактически выполняют самостоятельную торговую функцию и могут использоваться независимо от основного здания. При отсутствии разрешительной документации такие объекты являются самовольными постройками.

Снос и компенсация

Если нарушение можно устранить без полного сноса, суд должен оценить такую возможность. Например, при нарушении противопожарных разрывов может рассматриваться установка противопожарной стены.

Если в доме живут граждане, суд не может решить только вопрос о сносе. Нужно одновременно рассмотреть вопрос о выселении. При наличии несовершеннолетних жильцов к делу должен быть привлечен прокурор.

Добросовестный застройщик может требовать возмещения убытков, если объект построен по разрешительной документации, которая позднее признана незаконной из-за действий органа власти или сетевой организации.

Если гражданин добросовестно построил дом в зоне минимальных расстояний от газопровода и не знал об ограничениях, дом не считается самовольной постройкой. При невозможности сохранить постройку ее снос допускается только с одновременным решением вопроса о компенсации.