Предварительный договор: интересная практика за 2022 - 2024 годы

Изменение экономической ситуации не позволяет отказаться от договора

Покупатель потребовал взыскать с продавца аванс и расторгнуть предварительный договор. Причины – введенные после сделки санкции и изменение экономической ситуации, которые нельзя было спрогнозировать.

9-й ААС встал на сторону продавца и указал: последствия санкций не являются существенным изменением обстоятельств.

12-й ААС также отклонил довод о санкциях. Истец требовал обязать ответчика заключить допсоглашение, которое стороны предусмотрели в основном договоре. Суд отметил, что в этом случае применимы правила о предварительном договоре.

Договор могут не признать предварительным из-за его содержания

Суды неоднократно напоминали: правила о предварительном договоре применяют, только если соглашение отвечает признакам такого договора. Не признавали предварительными соглашения, в которых:

• нет существенных условий будущего договора и обязанности заключить его. Такой документ квалифицировали как соглашение о намерениях АС Поволжского округа, АС Уральского округа;
• есть обязательство внести за имущество полную сумму или существенную ее часть до заключения основного договора. Подобное соглашение могут посчитали договором купли-продажи с условием о предоплате 5-й ААС и АС Западно-Сибирского округа.

Отказ от заключения основного договора не признают нарушением, если другая сторона этому способствовала

Стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка. Продавец ко дню основной сделки не подготовил необходимые для нее документы. Покупатель отказался от договора и удержал задаток.

Продавец обратился в суд. В иске указал, что совершил все действия для заключения основной сделки: подготовил проект основного договора, представил его ответчику, участвовал в переговорах.

АС Западно-Сибирского округа доводы не убедили. Суд указал, что основной договор не был заключен по вине самого истца.

Аналогичный подход был и у АС Поволжского округа.