Можно ли вернуть обеспечительный платеж?

Порядок возврата обеспечительного платежа регулируется условиями договора найма жилого помещения. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Если же договором не предусмотрены условия и порядок возврата обеспечительного платежа, то при прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Вообще надо отметить, что обеспечительный платеж включен в перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ, с 1 июня 2015 г. Однако внесение такого платежа по договору аренды практиковалось и ранее, при этом указанный платеж мог именоваться гарантийным (страховым, залоговым) платежом, гарантийным взносом (платой), страховым или обеспечительным депозитом и т.д. В судебной практике подобные платежи признавались способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 № Ф09-3618/11, Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11, Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 № КГ-А40/6635-10).

Так вот, согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж подлежит возврату в случае прекращения обеспеченного обязательства или не наступления в согласованный срок обстоятельств, при которых платеж засчитывается в счет исполнения этого обязательства. В интересах стороны, внесшей обеспечительный платеж, установить в договоре срок его возврата (указанием на конкретную календарную дату; истечением определенного периода времени; указанием на событие, которое должно неизбежно наступить). Кроме того, срок может исчисляться с момента исполнения обязанностей одной из сторон или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, например прекращения договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Если условие о сроке возврата обеспечительного платежа не согласовано сторонами, то при прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ: в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При не предъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства). Обязанность возвратить платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий.

Отметим, что в договоре найма может содержаться условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (в частности, неуплатой арендных платежей), а также может быть установлена специальная мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы.

Например, арендодателю выгодно согласовать условие о невозврате платежа в случае расторжения договора по ст. 619 ГК РФ в связи с многократным нарушением арендатором сроков внесения арендной платы, если платежом обеспечено только исполнение обязанности по оплате аренды. Это поможет арендодателю компенсировать потери, вызванные поисками нового арендатора или заключением нового договора по менее выгодной ставке арендной платы. Согласовать подобные условия позволяет диспозитивность положений п. п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ.

В такой ситуации суд, основываясь на буквальном толковании ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре (Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 № Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу № А32-9172/2010).

Таким образом, в данной ситуации необходимо ориентироваться на условия имеющегося между сторонами договора найма жилого помещения.

Е.С. Демидкина,
юрист-консультант консультационно-
правового отдела Группы компаний «Ю-Софт»