Практика коллегии по экономическим спорам ВС РФ: обзор за июнь

Покупатель здания получает право на землю, даже если на это не указали в договоре

Ситуация:

• Покупатель купил здание на банкротных торгах. Участок для обслуживания здания в договоре не указали. Он остался в собственности компании-продавца.
• Покупатель потребовал у компании включить участок в договор, но получил отказ.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали компанию.
• Договор купли-продажи здания не основание для получения права на землю.
• В договоре не указано, что его цену определили с учетом стоимости земли.
• Покупатель может получить землю по возмездной сделке – он имеет преимущественное право покупки или аренды участка, необходимого для использования и эксплуатации здания.

Что сказал Верховный суд:

• Договор нельзя признать недействительным, так как из него не следует, что стороны хотели передать здание без земли.
• Если здание и участок принадлежат одному лицу, они передаются совместно. К покупателю земля переходит на том же праве, которое было у продавца.
• То, что здание продали на банкротных торгах, не исключает применение принципа единства судьбы здания и земли под ним.
• С момента регистрации права на здание у покупателя возникает право собственности на долю в праве на участок.

Иск от имени собственников может подать председатель совета многоквартирного дома, даже если дом обслуживает управляющая организация

Ситуация:

• Общее собрание собственников наделило полномочиями по управлению имуществом и представлению интересов в суде председателя совета дома.
• Председатель обратилась в суд, чтобы взыскать неуплаченную арендную плату за использование общего имущества.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды в иске отказали.
• Такой иск могла предъявить только управляющая организация, которая обслуживала дом в этот период. Она иск не поддержала.

Что сказал Верховный суд:

• Совет многоквартирного дома - вид самоорганизации собственников. Его председатель руководит текущей деятельностью совета.
• Общее собрание может наделить полномочиями по распоряжению общим имуществом и представлению интересов собственников не только управляющую организацию.
• Решением общего собрания такими полномочиями наделили одного из собственников (председателя совета). Решение не признано недействительным.
• Если управляющая организация бездействует или вредит интересам собственников, представлять их в суде может иное уполномоченное лицо.

При корпоративном конфликте одно и то же лицо не может представлять разных участников на общем собрании ООО

Ситуация:

• В ООО было два участника, между которыми произошел корпоративный конфликт.
• Участник-физлицо провел общее собрание, на котором изменил устав и состав совета директоров.
• От имени участника-компании он проголосовал по доверенности, которую получил, будучи ее директором.
• Компания подала иск о признании решения общего собрания недействительным.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция поддержала компанию.
• Доверенность физлицу выдали как директору. Ее использовали в ущерб второму участнику.
• Апелляция указала, что в момент голосования доверенность не отозвали. Отставка директора не прекращает ее действия.
• Кассация дополнила: уход с поста директора лишил участника управленческой функции, доверенность же выдали для исполнения организационной функции. Участие в общем собрании входило в последнюю.

Что сказал Верховный суд:

• В результате голосования компания потеряла корпоративный контроль над обществом.
• Решение общего собрания признают недействительным, если в условиях конфликта интересов доверенное лицо действовало в ущерб представляемому и последний из-за этого потерял корпоративный контроль.
• То, что доверенность не отозвали, значения не имеет.
• Физлицо не объяснило необходимость смены устава и состава совета директоров.
• Доверенность выдали директору компании. Перестав им быть, физлицо должно было получить прямое согласие компании на участие в собрании и голосование определенным образом по вопросам повестки.