Предварительный договор с предоплатой

Истец обратилась в суд с иском к ЗАО (далее – Ответчик) о взыскании убытков, неустойки, штрафа, пояснив что 7 апреля и 28 июля 2006 года между ней и Ответчиком были заключены предварительные договоры, предметом которых являлась обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машиноместа 1 и машиноместа 2 в строящемся доме.

По условиям заключенных договоров основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности ответчика на указанные объекты, но не позднее четвертого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами. Во исполнение условий предварительных договоров Истцом приобретены два соответствующих простых векселя.

Ответчиком право собственности на указанные выше машиноместа зарегистрировано, однако обязательства по заключению договоров с истцом не исполнены, несмотря на вступившее в силу решение Хорошевского районного суда г. Москвы, которым на Ответчика возложена обязанность по заключению этих договоров.

В связи с изложенным Истец просила взыскать Ответчика неустойку за несвоевременное заключение основных договоров, а также убытки, равные стоимости векселей, поскольку срок на предъявление векселей к оплате по вине Ответчика истек. Также истица просила взыскать штраф, ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Решением Савеловского районного суда г. Москвы иск  удовлетворен частично: в пользу Истца с Ответчика взыскана неустойка и штраф. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением Московского городского суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Истца отменено. В этой части принято новое решение об отказе в удовлетворении иска. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Истец просит отменить названные судебные акты.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу пункта 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. Однако следует учесть, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому заключенные между сторонами договоры от 7 апреля и 28 июля 2006 года, поименованные предварительными договорами купли-продажи машиноместа, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данных договоров стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машиномест, но и обязанность Истицы по их оплате путем приобретения векселей указанных ответчиком эмитентов, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истицей надлежащим образом в полном объеме. В связи с этим ответчику надлежало принять векселя в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве.

Истицей приобретены два простых векселя со сроком платежа - по предъявлении, но не ранее 5 декабря 2008 г., что предполагало срок их оплаты не позднее 5 декабря 2009 г.

По условиям заключенных договоров основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности ответчика на указанные объекты, но не позднее четвертого квартала 2008 года. Однако ответчиком право собственности на машиноместа было зарегистрировано только 10 мая 2011 г. и 29 сентября 2010 г.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таким образом, если стороны предусмотрели в предварительном соглашении не только обязательства по заключению основного договора, но и условие о предоплате недвижимости, то  такое соглашение уже нельзя считать предварительным, по мнению Верховного суда РФ оно является договором купли-продажи будущей недвижимости.

Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 5-КГ15-165