Банк экспертных заключений

Ответ:

В отсутствие государственной регистрации договор цессии является незаключенным. Право требования не переходит. У цессионария возникает обязанность возвратить неосновательное обогащение, а у участника долевого строительства право на предъявление к нему соответствующих требований.

Обоснование:

Во-первых, договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации. Это обосновывается следующим.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено   Федеральным законом   от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Закон № 214-ФЗ)  (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо (п. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) регистрировать не требуется (ч. 5 ст. 11   закона   № 214-ФЗ).

Цессионарий несет риск неблагоприятных последствий, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав цедента к цессионарию (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Указанные положения императивны, касаются уступки любых требований, и распространяются как на дольщиков, так и на застройщиков.

Во-вторых, в отсутствие государственной регистрации договор цессии является незаключенным, поэтому у цессионария не возникает права требования денежных средств. Это обосновывается следующим.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Таким образом отсутствие права требования свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия денежных средств в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве. При таких обстоятельствах принятие цессионарием денежных средств влечет его обязанность возвратить неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Все сказанное выше подтверждается судебной практикой (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.12.2018 № 33-24169/2018 по делу № 2-1914/2018).

Автор: Д.А. Филатов
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс