Банк экспертных заключений

20 мая 2014

Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке изменять условия договора

Договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Впоследствии арендодатель решил договор сделать срочным, и предложил арендатору подписать дополнительное соглашение, изменяющее условие о сроке договора Арендатор не желает подписывать такое дополнительное соглашение. Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке изменять условия договора, который возобновлен на неопределенный срок?

Ответ:

Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора, который возобновлен на неопределенный срок.

Обоснование:

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон противоречит основополагающему принципу недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. В отдельных случаях одна из сторон может требовать изменения условий договора в судебном порядке при существенном нарушении условий договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в описанном случае при отсутствии со стороны арендатора нарушений условий договора, односторонний отказ со стороны арендодателя от исполнения договора аренды недопустим.

Однако следует иметь в виду, что действующее законодательство позволяет арендодателю требовать расторжения бессрочного договора аренды без указания причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Кроме того, на основании ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Автор: Юхаранова М.Г.

Обратите внимание, в законодательстве могли произойти изменения.
Мнение эксперта основано на положениях законодательства, действующего на дату подготовки консультации